STJ julga se ausência de registro do contrato em cartório afasta alienação fiduciária
Por: Danilo Vital
Fonte: Consultor Jurídico
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça vai decidir se a ausência do registro
em cartório do contrato de compra e venda de um imóvel com garantia de
alienação fiduciária lhe retira a eficácia entre os contratantes.
Registro do contrato em cartório de imóveis é exigido pela Lei 9.504/1997 para
constituição da propriedade fiduciária do bem
O colegiado afetou três recursos especiais ao rito dos repetitivos, para formação
de tese vinculante. A relatoria é da ministra Nancy Andrighi.
Houve a determinação de suspensão do processamento de todos os recursos
especiais e dos agravos em recurso especial sobre o tema em trâmite nos
tribunais locais ou no STJ.
O registro do contrato de compra e venda em cartório faz diferença no momento
da rescisão contratual, especialmente nos casos em que há inadimplência do
comprador.
A cláusula de alienação fiduciária transforma o imóvel na garantia do contrato de
financiamento, operação que é regida pela Lei 9.514/1997. Em caso de
inadimplência, há um rito específico para a rescisão do acordo.
A lei determina que a propriedade seja consolidada em favor do credor fiduciário,
que por sua vez venderá o bem em leilão para quitar a dívida. O que sobrar — se
sobrar — deve ser devolvido ao comprador devedor.
A questão é que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 diz que “constitui-se a propriedade
fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis,
do contrato que lhe serve de título”.
Isso abre a possibilidade de, na ausência do registro em cartório, a rescisão do
contrato ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O comprador pode
solicitar o fim do acordo e tem direito à restituição de parte do valor já pago —
ao menos 75%.
Impacto da alienação fiduciária
A 2ª Seção do STJ já se debruçou sobre o tema em julgamento de embargos de
divergência, em 2023. A conclusão, por 4 votos a 3, foi a de que a falta de registro
em cartório do contrato com alienação fiduciária não retira a eficácia dessa
garantia entre as partes.
Antes, a jurisprudência das turmas de Direito Privado estava dividida. A 3ª Turma
entendia que, nessa hipótese, o comprador do bem poderia rescindir o contrato
e receber de volta os valores pagos sem precisar se submeter ao rito da Lei
9.514/1997.
Já a 4ª Turma, da corrente vencedora, apontava que seria um contrassenso
admitir que, sem o registro em cartório, apenas a parte do contrato que trata da
concessão do empréstimo para a compra do bem é válida, invalidando a parte
que trata da garantia.
A discussão dialoga ainda com uma tese vinculante fixada pela 2ª Seção em 2022
no sentido de que o CDC não se aplica nos contratos de compra e venda de
imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório.
Advogados ouvidos pela revista eletrônica Consultor Jurídico avaliaram que a
tese deu estabilidade ao mercado e chegaram a adiantar que a Lei 9.514/1997
não teria eficácia no caso de ausência de registro.
Delimitação da controvérsia
Definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação
fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do
pacto as disposições da Lei 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor.
REsp 2.228.137
REsp 2.234.349
REsp 2.226.954