STJ: Súmula 308 não se aplica à alienação fiduciária de imóvel
Fonte: Migalhas quentes
A 4ª turma do STJ reafirmou a posição de que a Súmula 308 não pode ser
aplicada, por analogia, à alienação fiduciária de imóveis, uma vez que esta é
regida por legislação específica e possui um tratamento jurídico distinto da
hipoteca.
No caso em questão, uma consumidora firmou um contrato de compra e venda
de um apartamento com construtora, tendo pago integralmente o valor
acordado, mas não conseguiu realizar a transferência do bem para seu nome,
devido à existência de um gravame registrado na matrícula do imóvel em favor
de uma instituição financeira.
Esse gravame resultou de um contrato de abertura de crédito celebrado entre o
banco e a construtora para a construção de unidades habitacionais, com um
pacto de alienação fiduciária do edifício onde se localiza o apartamento em
discussão.
A instituição financeira recorreu ao STJ após o TJ/DF ter aplicado, por analogia, a
Súmula 308, determinando a baixa definitiva do gravame e a outorga da escritura
do imóvel.
O tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária acordada entre a
construtora e o banco não teria eficácia em relação à compradora, pois a proteção
dos interesses da instituição financeira não poderia prejudicar terceiros de boa-
fé. No recurso especial, o banco argumentou que a Súmula 308 não se aplicava
ao caso, uma vez que não se tratava de hipoteca.
Defendeu que a alienação fiduciária de imóveis é regulada por legislação própria
e que a propriedade fiduciária só poderia ser resolvida em favor do devedor
fiduciante mediante a quitação da dívida.
O relator do caso, ministro João Otávio de Noronha, destacou que o
entendimento da Súmula 308 não deve ser amplamente estendido à alienação
fiduciária. Ele explicou que o enunciado se refere a situações em que o imóvel,
dado como garantia hipotecária, é adquirido no âmbito do SFH, que estabelece
normas mais protetivas para as partes vulneráveis.
O relator também afirmou que a turma julgadora considera que a alienação
fiduciária, regida por legislação própria, não possui similaridade de tratamento
jurídico com a hipoteca de imóvel financiado pelo SFH.
O ministro lembrou que a lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária,
estabelece que a transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da garantia
depende da anuência do credor fiduciário (instituição financeira), devendo o
comprador assumir as obrigações correspondentes.
Ao dar provimento ao recurso do banco, Noronha ressaltou que o contrato de
compra e venda firmado entre a consumidora e a construtora não pode gerar
efeitos prejudiciais à garantia constituída pela propriedade fiduciária.
Nesse contexto, o ministro enfatizou que os termos da escritura pública de
abertura de crédito com pacto de alienação fiduciária, firmada entre a construtora
e a instituição financeira para a construção de unidades habitacionais, devem
prevalecer sobre o contrato de compra e venda celebrado diretamente entre a
compradora e a construtora.
Processo: REsp 1.483.058