STF suspende julgamento sobre venda de imóveis sem escritura pública
Fonte: Consultor Jurídico
A 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal interrompeu, neste domingo (22/2), um
julgamento sobre a exigência de escritura pública para contratos de compra e
venda de imóveis com alienação fiduciária realizados fora do Sistema de
Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O caso era analisado em julgamento virtual desde o último dia 13. O relator da
ação, ministro Gilmar Mendes, votou contra a obrigatoriedade de escritura
pública para negócios fora do SFI ou do SFH e foi acompanhado pelo ministro
Dias Toffoli. O ministro Luiz Fux, porém, pediu vista dos autos e adiou a conclusão
do julgamento, que ainda não tem data para ser retomado.
O colegiado discute o alcance da Lei 9.514/1997, que regula as formas de
financiamento imobiliário no Brasil. O artigo 38 da norma permite que os
contratos sejam firmados por escritura pública ou por instrumento particular, que
têm a mesma validade.
Em junho de 2024, porém, o Conselho Nacional de Justiça editou os Provimentos
172/2024 e 175/2024, que limitaram o uso do instrumento particular a entidades
autorizadas a operar no SFI ou no SFH, as principais modalidades de
financiamento imobiliário no país.
Segundo as normativas do CNJ, a escritura pública deveria ser obrigatória para
todos os outros tipos de negócio, como compra e venda direta entre particulares,
contratos de gaveta, permutas e leilões.
Em novembro de 2024, porém, esses dois provimentos foram suspensos em
caráter liminar pelo corregedor Nacional de Justiça, Mauro Campbell. Ele
reestabeleceu a interpretação mais ampla da lei, que permite que todos os
agentes, públicos ou privados, de dentro ou fora do SFI, usem o instrumento
particular com força de escritura pública.
Querela no Supremo
A disputa chegou ao STF em março de 2025. O partido Podemos ajuizou
mandado de segurança para restabelecer a necessidade da escritura pública para
os contratos fora do SFI e do SFH.
Na visão do partido, a exigência da escritura aumenta a segurança jurídica, já que
oferece uma proteção extra contra fraudes, o que constitui medida em favor do
consumidor.
Esse posicionamento foi reforçado, em dezembro do ano passado, pela Secretaria
Nacional do Consumidor (Senacon), do Ministério da Justiça e Segurança Pública.
Em parecer editado em resposta a um questionamento do deputado federal Kiko
Celeguim (PT-SP), o órgão consumerista avaliou que a escritura pública não é
uma mera burocracia, mas uma proteção ao consumidor.
“A escritura pública não se reduz a formalidade burocrática, mas desempenha
função pública essencial esclarecimento jurídico, assegurando ao consumidor
informação qualificada, compreensão adequada do conteúdo contratual,
controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do
negócio, reduzindo o risco de práticas predatórias”, avaliou o parecer assinado
por Daniel Carnaúba, coordenador-geral de estudos e monitoramento de
mercado da Senacon.
O ministro Gilmar Mendes, contudo, vou contra a exigência de escritura pública.
Na visão do decano do STF, impor o uso do documento para contratos que hoje
podem ser fechados com instrumento particular criaria uma obrigação não
prevista em lei e aumenta de forma irrazoável os custos da transação imobiliária.
“A redação do art. 38, da Lei 9.514/97 não excluiu nenhuma das formas possíveis
de celebração do contrato de alienação fiduciária, prevendo tanto a celebração
da avença por escritura pública ou por instrumento particular com efeito de
escritura pública”, avaliou Gilmar em seu voto.
MS 40.223