Prefeitura de SP cobra ITBI acima do devido em 20% das transações imobiliárias, aponta levantamento
Por: Eduardo Cucolo
Fonte: Folha de S. Paulo
Cerca de 20% das transações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos no município
de São Paulo tiveram recolhimento de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
em valores superiores àqueles devidos de fato pelos contribuintes. É o que aponta
levantamento feito pelo advogado Marcus Novaes com base em cruzamento entre
dados da prefeitura e de cartórios por meio da ferramenta ITBI Fácil, criada por ele.
Foram identificadas nesse período 195 mil transações com cobranças do imposto
considerando o valor venal de referência da prefeitura, e não o valor da transação entre
compradores e vendedores, o que contraria decisões do TJSP (Tribunal de Justiça de São
Paulo) e do STJ (Tribunal Superior de Justiça), segundo advogados ouvidos pela Folha.
Com base na diferença entre os dois critérios, a ferramenta aponta que a base de cálculo
dessas operações estaria inflada em R$ 40 bilhões. Haveria R$ 1,2 bilhão em tributos a
serem restituídos, considerando a alíquota municipal de 3% do imposto.
Os valores consideram as operações em que seria possível pedir a devolução —últimos
cinco anos— embora haja no Judiciário ações referentes a pagamentos anteriores a abril
de 2021.
Em março de 2022, a Primeira Seção do STJ tratou da questão em um recurso repetitivo,
caso em que a tese fixada pelo tribunal deve ser aplicada na solução de casos
semelhantes em todo o país. Ficou definido que a base de cálculo do ITBI é o valor do
imóvel transmitido em condições normais de mercado.
O tribunal disse também que "o município não pode arbitrar previamente a base de
cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma
unilateral".
Para o STJ, o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente
com o valor de mercado. Para questionar essa declaração, o fisco municipal deve abrir
processo administrativo.
O ITBI, no entanto, é um tributo calculado automaticamente pela prefeitura. Como afirma
o advogado Marcus Novaes, é um tributo praticamente sem inadimplência. Quem
considera ter pago um valor indevido precisa pedir a devolução por meio do portal da
prefeitura ou buscar a Justiça para reaver o dinheiro.
Novaes afirma ter ações também em outros municípios paulistas e em outros estados,
uma vez que a prática de utilizar o valor venal foi copiada por diversas prefeituras.
"O STJ pacificou que a base de cálculo é o valor da transmissão em condições normais
de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção e é condizente
com o valor de mercado, que o município não pode arbitrar previamente a base de
cálculo do ITBI", afirma.
"Essa discussão vale para o Brasil inteiro. Qualquer cidade que cobre ITBI com valores
diferentes está infringindo essa jurisprudência. No caso de São Paulo, a gente ainda tem
a lei municipal declarada inconstitucional [pelo TJSP]", diz o advogado.
PREFEITURA DEFENDE CRITÉRIO
Em nota, a Procuradoria Geral do Município de São Paulo diz que não discute teses
jurídicas que estão sob a apreciação do Judiciário, mas que permanece na defesa da
incidência do ITBI tal como preconizado na legislação municipal, cujas disposições foram
convalidadas pela Lei Complementar nº 227/2026, que regulamentou a reforma
tributária.
A nova legislação alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, em janeiro deste
ano, para autorizar e determinar que a administração tributária utilize critérios técnicos
para estimar o valor de mercado, validando, assim, o "valor venal de referência", afirma
a procuradoria.
Também em nota, a Secretaria Municipal da Fazenda diz que considera "temerária
qualquer divulgação de estimativas e conclusões generalizadas sobre supostos
recolhimentos indevidos de ITBI".
"As premissas adotadas desconsideram a complexidade do tema, o arcabouço normativo
municipal vigente e a necessidade de análise individualizada de cada transmissão
imobiliária, podendo induzir a interpretações equivocadas, expectativas indevidas e
prejuízos aos próprios munícipes pela propositura de demandas infundadas", afirma a
secretaria.
PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO
Daniel Biagini, do Bergamini Advogados, cita um caso recente julgado pelo TJSP, em que
duas vagas de garagem foram negociadas por R$ 196 mil cada, mas a prefeitura exigia
o ITBI sobre um valor de referência de R$ 470 mil por unidade. O tribunal determinou
que prevalecesse o valor declarado na operação.
"O exemplo resume um problema que se repete com frequência na cidade. O
contribuinte fecha um negócio por um preço, mas, na hora de recolher o ITBI, é
empurrado para uma base maior fixada pela administração", afirma.
"Apesar dessa definição do STJ, a Prefeitura de São Paulo continua informando, em seu
site oficial, que a base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o preço da transação e o
valor venal de referência."
Ele afirma que o contribuinte pode protocolar o pedido de restituição de ITBI pago em
duplicidade, indevidamente ou em valor superior ao devido por meio do SAV (Solução
de Atendimento Virtual), plataforma online para abertura e acompanhamento desses
processos.
Mas diz que o município mantém uma postura resistente em relação ao tema e que a
chance de ser atendido é remota. Por isso, a via judicial tem ganhado protagonismo.
"Existe uma forma de contestar e buscar a devolução. O problema é que isso exige do
contribuinte um esforço que não deveria ser necessário diante de uma orientação judicial
já consolidada", afirma.
No Judiciário, quem tem a receber até R$ 31.667,41 em uma ação consegue o pagamento
em dinheiro via RPV (Requisição de Pequeno Valor). Acima disso, é expedido precatório
ou é necessária outra ação para tentar compensação com outro tributo municipal.
Eduardo Ramos Viçoso Silva, sócio da área tributária do Peluso, Guaritá, Borges e
Rezende Advogados, afirma que o STJ deixou claro que está vedado o uso do valor de
referência estabelecido unilateralmente pelas prefeituras.
"E é exatamente o que faz o município de São Paulo ao aplicar o Valor Venal de
Referência [VVR] quando este supera o valor praticado pelas partes. Ou seja, a prefeitura
desconsidera o valor da operação e impõe sua avaliação unilateralmente realizada sem
prévio processo administrativo de avaliação", afirma.
"O precedente do STJ, que é vinculante para os Tribunais de Justiça, permite a
recuperação da diferença entre o ITBI exigido mediante aplicação do VVR daquele que
seria devido sobre o valor da operação praticada, que carrega presunção de veracidade."
Viçoso Silva diz que o STJ autorizou a prefeitura a instaurar processo administrativo
próprio de avaliação, com participação do contribuinte, de modo a validar se o valor
praticado está compatível com a avaliação de mercado.