Nova regra tributária para venda de imóveis é uma oportunidade ou uma cilada?
Fonte: O Estadão
A aprovação da Lei 15.265/2025 criou um novo instrumento tributário que
promete movimentar o mercado imobiliário: o Regime Especial de
Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Em vez de esperar a venda
de um imóvel para tributar o ganho de capital acumulado ao longo dos anos, o
Fisco oferece ao contribuinte a possibilidade de atualizar o valor do bem para
o preço de mercado atual, pagando “apenas” 4% sobre a diferença entre o valor
declarado e o valor real. É a versão tributária de uma “promoção relâmpago”:
recolha um pouco agora, para evitar pagar muito mais no futuro.
No programa Não vou passar raiva sozinha desta semana, a colunista do Estadão
Maria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax, explica como fica a situação dos
contribuintes com essa nova lei. Na prática, funciona assim: imóveis entram na
declaração pelo custo histórico, isto é, pelo valor pago na época da compra, sem
correção monetária.
A diferença entre esse valor antigo e o preço de venda gera o chamado ganho
de capital, tributado em até 15% para ganho de até R$ 5 milhões; 17,5% entre
R$ 5 milhões e R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5%
acima de R$ 30 milhões. Com o REARP, o contribuinte pode antecipar parte
dessa tributação, atualizando o bem ao valor real e pagando 4% sobre a
valorização passada.
Em cenários de forte aumento de preço, a economia potencial é significativa:
um imóvel declarado por R$ 300 mil, mas valendo R$ 800 mil, por exemplo,
pode gerar uma diferença relevante no imposto futuro, caso a venda ocorra
após os cinco anos exigidos pela lei.
Mas o programa está longe de ser uma “Black Friday” universal. Há uma trava
importante: se o imóvel for vendido antes de cinco anos, a atualização é anulada
e o contribuinte volta a ser tributado como se nunca tivesse aderido ao regime
— os 4% pagos viram apenas um adiantamento.
Além disso, imóveis antigos, sobretudo os comprados nas décadas de 1970 e
1980, já contam com redutores significativos no cálculo do ganho de capital,
podendo até resultar em isenção. Nesses casos, aderir ao REARP pode ser um
mau negócio. O mesmo vale para quem pretende usar a isenção na venda de
imóvel residencial para compra de outro em até 180 dias, que pode zerar o
imposto sem necessidade de antecipação.
Programa
Todas as quintas-feiras, às 9h30, a Duquesa de Tax faz reacts (comentários sobre
outros vídeos ou entrevistas) do noticiário econômico no Estadão. Além disso,
tem o programa semanal Não vou passar raiva sozinha. Os vídeos inéditos vão
ao ar sempre às segundas-feiras, às 9h30, para assinantes do Estadão. Cortes do
programa são distribuídos ao longo da semana nas redes sociais e na Rádio
Eldorado. A atração também tem uma versão em podcast.