Decisões travam aumento de IPTU para incorporadoras
Por: Marcela Villar
Fonte: Valor Econômico
Incorporadoras têm conseguido limitar o aumento do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) em São Paulo, que passou por correção no ano
passado. Em alguns casos, a depender do local do empreendimento, o aumento
chega a 100% do valor cobrado em 2024, segundo advogados. Decisões do
Judiciário paulista, porém, vedaram que a prefeitura atualize o imposto acima de
10%.
Esse percentual é um limite estabelecido pela Lei nº 15.889, de 2013. Ele vale
para imóveis apenas ou predominantemente residenciais com obras em
andamento, devidamente licenciadas, com área acima de 500 mil m². A
prefeitura, contudo, não aplicou a trava legal em alguns casos, o que tem feito
empresas buscarem a anulação das cobranças do tributo no Judiciário.
Em paralelo, incorporadoras também questionam a atualização dos valores
venais dos imóveis, feita no fim de 2025 pela Lei nº 18.330, que revisou a Planta
Genérica de Valores (PGV) da capital paulista. Segundo disse a prefeitura na
época da aprovação do projeto de lei na Câmara de Vereadores, era necessário
adequar o tributo à realidade do mercado imobiliário, bem como corrigir
defasagens cadastrais e distorções territoriais.
O tributarista Bruno Sigaud, sócio do Sigaud Advogados, moveu pelo menos 15
ações sobre o assunto. Obteve tanto liminares para suspender a cobrança deste
ano, quanto decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP)
validando a aplicação da trava legal para o IPTU de anos anteriores.
A mais recente é da 18ª Câmara de Direito Público do TJSP. O relator,
desembargador Fernando Figueiredo Bartoletti, anulou as cobranças tributárias
de 2022 a 2024. “No caso concreto, as obras estavam em andamento e
devidamente licenciadas, circunstância amplamente comprovada pela autora,
razão pela qual se impõe o reconhecimento da aplicação da trava legal”, afirmou,
no acórdão (processo nº 1029887-47.2023.8.26.0053).
Nos autos do processo, a prefeitura alega que o cálculo do imposto seguiu
procedimento de apuração do valor venal com metodologia própria,
“desenvolvida a partir da coleta de amostras do mercado imobiliário, delimitação
de regiões homogêneas, definição de valores unitários de construção e de
terreno e aplicação dos fatores previstos na legislação municipal, tudo realizado
por equipe técnica especializada”.
Na visão do executivo municipal, a trava legal só poderia ser aplicada se fosse
apresentada a Declaração Tributária de Obra Licenciada (DTOL) no prazo correto.
Em um dos casos, a prefeitura alega que a empresa entregou o documento em
atraso, “razão pela qual não poderia produzir efeitos e inviabiliza a aplicação da
trava naquele exercício”.
Sobre esse ponto, o desembargador considerou o argumento da empresa, de
que houve a tentativa da emissão da DTOL, mas o sistema da prefeitura estava
instável. “Não se pode admitir que problemas técnicos do sistema administrativo
sejam utilizados em desfavor do administrado, em afronta aos princípios da boafé
objetiva, da confiança legítima e da razoabilidade”, afirmou o relator. Ainda há
prazo para recurso da prefeitura.
Em outro caso, também julgado pela 18ª Câmara de Direito Público, a conclusão
foi a mesma. Foram fixadas as seguintes teses: “A limitação de majoração do IPTU
é aplicável a imóveis com obras licenciadas, independentemente de
regulamentação posterior” e “a comprovação de obras em andamento é
suficiente para aplicação da limitação”. Como o acórdão transitou em julgado,
não cabe recurso (processo nº 1014585-41.2024.8.26.0053).
Sigaud, que atuou nos processos, lembra que esse tipo de ação não sobe para o
Superior Tribunal de Justiça (STJ), por discutir legislação municipal - tema que a
Corte não tem competência para julgar. Ele diz que a discussão já dura alguns
anos e se intensificou com a atualização da PGV em 2025. “A lei é bastante clara
no sentido de que existe o limitador de 10% para aumento de IPTU nos casos de
terrenos com obras em andamento. Não deixa margem de dúvida".
Na visão dele, a prefeitura teria como controlar o lançamento do IPTU acima do
teto, pois ela mesma dá as licenças para as obras. “Na prática, ela deixa para o
contribuinte o ônus de combater esse aumento. Mas esse controle ela que
deveria fazer, pois ela que lança o tributo. Poderia evitar riscos com ações dessa
natureza”.
O advogado explica que a lei que instituiu a trava teve como objetivo impulsionar
a construção de novos empreendimentos. “A economia em termos percentuais é
muito grande, podendo cair o aumento de 100% para 10%”, diz. “Geralmente,
uma incorporação dura até três anos. Então estamos falando de três exercícios
que a empresa consegue enxugar o imposto durante todo o período da obra",
acrescenta.
A tributarista Isabella Tralli, sócia do VBD Advogados, diz que as decisões do TJSP
privilegiam a boa-fé do contribuinte, pois dispensaram a entrega da DTOL. “Como
o contribuinte comprovou que existia obra em andamento, a questão da entrega
da declaração formal, que é uma obrigação acessória, ficou superada”, afirma.
A advogada diz que a exigência da DTOL, feita via decreto, não pode limitar o
direito do contribuinte. “Esse acordão enfraquece, de algum modo, exigências
burocráticas e excessivas do município. As formalidades não podem prejudicar o
direito do contribuinte”, completa a advogada, que diz também ter decisões
favoráveis à aplicação da trava.
Em nota ao Valor, a Procuradoria Geral do Município de São Paulo (PGM-SP)
disse que a não aplicação da trava nos casos mencionados "decorreu da ausência
de apresentação do documento pelo contribuinte, conforme exigido em lei".
Quanto às liminares, a PGM-SP disse que a suspensão da exigibilidade do crédito
tributário ocorreu "em função do depósito judicial integral". O órgão também
ressaltou que "seguirá adotando as medidas judiciais cabíveis para a defesa da
legalidade da cobrança".
Segundo a prefeitura, "a existência de alvará de execução ou documento
equivalente não basta, isoladamente, para afastar a regra de supressão da trava
aplicável aos imóveis não construídos". "É necessário verificar se, na data do fato
gerador do IPTU, havia obra devidamente licenciada, vigente e já iniciada".