STJ permite penhora de imóvel financiado para pagamento de condomínio
Por: Luiza Calegari
Fonte: Valor Econômico
Os bancos perderam nesta semana uma disputa importante no Superior
Tribunal de Justiça (STJ). Em uma votação apertada, a 2ª Seção decidiu que
é possível penhorar um imóvel financiado - por meio da alienação fiduciária
- para pagamento de dívida de condomínio.
A alienação fiduciária é uma operação em que o próprio imóvel é dado como
garantia do financiamento. Juridicamente, a posse passa a ser da instituição
responsável pelo crédito, normalmente um banco ou incorporadora, com
usufruto do comprador. Se o cliente não quitar o que deve, o banco pode tomar
o imóvel.
Por cinco votos a quatro, prevaleceu no julgamento da 2ª Seção o voto do
relator de um dos recursos, o ministro Raul Araújo. Para ele, não é possível
obrigar todos os outros condôminos do edifício a arcar com o prejuízo gerado
por uma pessoa para respeitar o contrato de alienação (RESp 1929926, REsp
2082647 e RESp 2100103).
Segundo o ministro, o credor fiduciário é o proprietário real do imóvel,
equivalendo a um condômino. “Por que ele teria o privilégio de não responder
pelo rateio das despesas condominiais?”, questionou o ministro em seu voto.
“O fato de o credor fiduciário ser possuidor indireto da unidade condominial
não subtrai sua condição essencial de proprietário do bem.”
O julgamento pacifica a questão entre as turmas de direito privado. Prevaleceu
o entendimento dos ministros da 4ª Turma. Em outubro de 2024, eles
autorizaram a penhora de um imóvel por considerarem que a dívida
condominial tem natureza “propter rem” - a obrigação recai sobre o bem,
independentemente de quem seja seu proprietário.
Na 3ª Turma, o entendimento era contrário. Para os integrantes do colegiado,
a penhora não seria possível, com base no fato de que o imóvel não pertence
ao credor, mas ao devedor. Em recente julgamento, os ministros decidiram que
a natureza “propter rem” da dívida condominial não vale para imóveis alienados
fiduciariamente, com base no artigo 27, parágrafo 8º, da Lei nº 9.514, de 1997,
e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil (REsp 2036289).
O voto decisivo da 2ª Seção veio do ministro Moura Ribeiro, da 3ª Turma, que
mudou seu entendimento e seguiu o relator. A questão agora será analisada pelo
colegiado em recurso repetitivo - o que dará caráter vinculante ao entendimento
adotado (Tema 1.266, REsp 1874133 e REsp 1883871).
Um levantamento de 2023 mostrou que parte dos tribunais estaduais já
autorizava a penhora dos imóveis, mesmo com entendimento majoritário do
STJ a favor dos bancos. Os tribunais de Justiça de São Paulo (TJSP), Rio
Grande do Sul (TJRS), Goiás (TJGO) e Mato Grosso do Sul (TJMS), por
exemplo, já tinham decisões favoráveis aos condomínios.
Segundo especialistas, o julgamento opõe dois direitos concomitantes: o do
credor fiduciário e os dos credores condôminos. “Um condômino inadimplente
gera um problema para todos os condôminos”, afirma Marc Stalder, sócio da
área imobiliária do Demarest. “Parece-me que o STJ buscou preservar o direito
de uma coletividade, dos condôminos adimplentes, em prejuízo do credor e
passando por cima de uma disposição expressa da lei”, diz.
Para Stalder, a decisão privilegiou o ângulo social, diante do fato de que os
condôminos adimplentes seriam prejudicados pela inadimplência de um único
morador, em detrimento dos interesses dos credores.
Do ponto de vista da solução do problema, que é a extinção da dívida, portanto,
a decisão foi positiva, segundo Sara Monteiro do escritório MV Costa
Advogados. “Levar o bem a leilão vai beneficiar o próprio condomínio. Então,
nesse sentido, a decisão é positiva", afirma.
Quem vai sentir a consequência, no entanto, são os bancos e a reação a esse
novo direcionamento do STJ pode impactar diretamente no mercado de
crédito, segundo Leonardo Peres Leite, sócio do mesmo escritório.
“Essa decisão vai gerar efeito nos novos contratos de financiamento imobiliário
que serão feitos. Muito provavelmente, os bancos vão acabar embutindo algum
tipo de mecanismo nos novos contratos para prever esse tipo de situação. E
isso pode elevar ainda mais os juros, porque pode entrar no cálculo o risco que
a instituição financeira terá que assumir”, diz.
Luiz Friggi, sócio da área cível e de resolução de conflitos do Simões Pires,
concorda. “Espera-se que novos mecanismos contratuais e operacionais no
âmbito da contratação dessas garantias sejam implementados pelos bancos, a
fim de mitigar possíveis prejuízos”, afirma o advogado.
Entre esses mecanismos, o mais importante será o fortalecimento da gestão de
garantias dentro dos bancos. Marc Stalder explica que a gestão de garantia hoje
é rara, mas pode se popularizar a partir dessa decisão. “O devedor é obrigado a
pagar as despesas do imóvel e se não fizer isso, o credor com um bom contrato
tem os mecanismos para atuar para preservar sua garantia.”
Segundo ele, normalmente uma dívida de condomínio é bem inferior ao valor
do imóvel e, portanto, em cenário de inadimplência, faria mais sentido para o
banco quitar a dívida e incluir a despesa no saldo devedor. “De um ponto de
vista prático, a gestão das garantias, que levaria a contratos mais
cuidadosamente elaborados, vai fazer com que a discussão nem chegue a
existir.”
A Federação Brasileira de Bancos (Febraban) participou do processo como
parte interessada e lamentou a decisão. De acordo com a entidade, o
entendimento vai impactar no custo do crédito, uma vez que o procedimento
de venda do imóvel passará a ser judicial, “muito mais moroso e oneroso,
dificultando o pagamento da dívida”.
A Febraban informa que respeita a decisão do STJ, mas vai avaliar possíveis
recursos. Para a entidade, o impacto não será somente sobre o consumidor que
quiser comprar sua casa, “mas todo o setor da construção civil, que depende do
financiamento imobiliário para a venda das unidades habitacionais”.