Empresas e holdings correm para poder optar por regime transitório da reforma
Por: Laura Ignacio e Adriana David
Fonte: Valor Econômico
Pessoas jurídicas ou titulares de holdings patrimoniais que realizem a
locação, cessão ou arrendamento de imóveis poderão optar por um regime de
transição da reforma tributária que garantirá a alíquota total de 3,65% de
Imposto (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Porém, o
benefício só valerá para contratos que sigam os critérios da lei complementar,
fruto do Projeto de Lei (PLP) nº 68/2024, que está para ser sancionada pelo
presidente Luiz Inácio Lula da Silva.
Tributaristas afirmam que a opção por esse regime transitório pode ser muito
vantajosa do ponto de vista fiscal. Estima-se que a nova carga tributária de IBS
e CBS desses contribuintes será maior — mesmo que exista a possibilidade de
apropriação de créditos — girando em torno de 8% a 15% sobre a receita
bruta.
Para usar o regime alternativo, tais contratos deverão estar vigentes antes da
publicação da nova lei complementar. Além disso, segundo o artigo 487 do PL
68 — que ainda pode sofrer vetos do presidente da República — o contrato de
locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel deve ter sido firmado por
prazo determinado, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica.
Ainda de acordo com o dispositivo, para contrato não residencial, a opção vale
pelo prazo original do contrato desde que ele seja registrado em cartório até 31
de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal. Se residencial, pode
valer pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que
ocorrer primeiro. Nesse último caso, também atestará a vigência a comprovação
de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro
mês do contrato.
“Embora ainda não tenhamos as alíquotas efetivas do IBS/CBS, há grande
probabilidade desse regime de transição ser mais benéfico do ponto de vista
fiscal”, afirma o tributarista Fábio Calcini, do escritório Brasil Salomão. “Hoje,
sobre o aluguel, a pessoa física só paga o IR e a pessoa jurídica paga 3,65% de
PIS e Cofins cumulativo. Com o IBS e CBS, estimamos que a carga tributária
de uma holding pode chegar até 15% ”, afirma.
Especialistas alertam que contratos fora desses padrões podem ser atualizados
até a publicação da nova lei. Segundo o advogado Roberto Barrieu, sócio da
área tributária do Cescon Barrieu, os escritórios têm sido muito demandados
pelas empresas por conta dessa questão. “Os clientes que têm muitos imóveis
estão bem interessados em aproveitar essa oportunidade”, diz. “Eles têm ido
aos cartórios reconhecer firma, exceto em caso de contrato eletrônico”,
acrescenta.
Barrieu comenta que os clientes também querem saber se continuará a valer a
pena ter imóveis em nome de empresas. O advogado afirma que sim, pois,
segundo seus cálculos, a carga tributária a ser recolhida, com a reforma
tributária, ficará em torno de 19% (cerca de 8% do IBS/CBS e 10,88% do IR e
CSLL), “enquanto para pessoa física, a incidência é de 27,5%. de IR”.
Por isso, também será importante os proprietários de imóveis avaliarem os
detalhes da reforma da tributação da renda prevista para acontecer em breve.
“Por enquanto, o melhor é tentar participar desse regime especial de transição”,
diz Barrieu.
O especialista Rafhael Frattari, do VLF Advogados, destaca que a opção por
esse regime transitório também é importante para o locatário que não consegue
usar os créditos do IBS/CBS, a exemplo de entidades imunes, isentas e
exportadoras. Segundo o especialista, contas e análises deverão ser feitas para
verificar a probabilidade de aproveitamento de créditos que o locatário poderá
ter. Quanto menor a chance de uso de créditos, mais interessante é optar pelo
regime transitório.
Frattari, contudo, critica a validade do regime alternativo ser baseada no “prazo
original do contrato”. O advogado entende que não aceitarão prazos de aditivos
contratuais feitos ao longo do tempo. “Não sei se é essa a efetiva intenção da
Receita Federal, mas se for, ela é equivocada, pois o que importa é o contrato,
aditivado ou não, estar em vigor no momento da publicação da lei”, afirma. “O
prazo que estiver no contrato deve ser respeitado”.
Também para o especialista Michel Siqueira Batista, do Vieira Rezende
Advogados, o possível aumento de carga tributária para quem não puder optar
pelo regime transitório também deve resultar em nova alíquota nominal de
7,95% (considerando um percentual de 26,5% com aplicação do redutor de
70% válido para locação) de IBS e CBS. “Estamos alertando quem tem volume
grande de imóveis, especialmente galpões, para ficar de acordo com as
exigências do PL 68 e fazer a opção pelo regime transitório”, afirma.
No caso de holding, Batista aponta que é preciso avaliar “se ela tem muita
despesa com manutenção, vigilância ou obras, porque não poderá usar créditos
disso no regime transitório”.
Quem não conseguir adequar o contrato, quanto à comprovação da sua
vigência, antes da publicação da lei complementar, poderá buscar o Judiciário,
segundo Batista. “Se comprovada a negociação do contrato por e-mail, por
exemplo, pode-se obter o reconhecimento na Justiça”, diz o advogado.
Batista lembra ainda que pessoas físicas que alugam imóveis poderão ser
contribuintes de IBS e CBS caso a receita total com essas operações exceda, no
ano anterior, R$ 240 mil e envolva mais de três imóveis. Ou se, no ano corrente,
gerar R$ 288 mil (artigo 251 do PLP 68). “Por isonomia, elas poderiam pedir o
direito ao uso do regime transitório, ainda que ele exija escrituração contábil”,
afirma.