Cabe penhora de imóvel com alienação fiduciária para quitar dívida de condomínio
Por: Danilo Vital
Fonte: Consultor Jurídico
Para cobrar uma dívida de condomínio, é possível penhorar o imóvel que a
originou, mesmo que ele esteja financiado por contrato com cláusula de
alienação fiduciária.
Caso tem imenso impacto no mercado de crédito imobiliário e nos casos de
contratos com alienação fiduciária
Essa conclusão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que julgou três
recursos especiais nesta quarta-feira (12/3) sobre o tema. O resultado se deu
por 5 votos a 4.
Na prática, o colegiado concluiu que a instituição financeira que concede o
financiamento para a compra do imóvel pode ser arrastada para responder pela
dívida de condomínio.
Isso nos casos de contrato com alienação fiduciária, em que o banco dá o
crédito e se torna proprietário do bem. O comprador fica na posse e pode
usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.
Essa posição se justifica porque a obrigação de pagar condomínio tem
caráter propter rem (da própria coisa). Ela é do comprador, que usufrui do bem,
mas também deve ser do proprietário, mesmo na condição de credor fiduciário.
Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, o tema tem impacto
imenso no mercado de crédito imobiliário brasileiro. Por causa disso, o STJ
promoveu audiência pública antes dos julgamentos.
A jurisprudência da corte sobre essa matéria não era uniforme. A 3ª Turma
entendia que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real
de aquisição — ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem. A posição
vencedora na 2ª Seção é a que vem da 4ª Turma.
O colegiado ainda vai fixar tese vinculante sobre a controvérsia. Há dois
recursos especiais afetados ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro João
Otávio de Noronha. A tendência é apenas confirmar a posição agora vencedora.
Alienação fiduciária
O voto vencedor no julgamento foi proferido pelo ministro Raul Araújo e
acompanhado pelos ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira
e João Otávio de Noronha.
Para eles, o imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado para abater
dívidas de condomínio. Se quiser evitar a penhora, cabe ao banco credor
fiduciário quitar a dívida e depois cobrar do devedor fiduciante.
Isso porque as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos
direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento. Assim,
se o devedor fiduciante não quita a dívida, ela não pode recair sobre o
condomínio e os demais condôminos.
O fato de o banco ser credor fiduciário não subtrai sua posição de proprietário
do bem, a quem cabe responder pela dívida de condomínio, portanto.
“Que privilégio seria esse erigido em detrimento de todos os demais
condôminos proprietários não signatários de contrato de alienação fiduciária de
coisa imóvel? O que outros condôminos têm que ver com contrato firmado
entre banco e devedor? Nada”, disse o ministro.
Para ele, uma saída possível seria o banco estabelecer em contrato a obrigação
de o devedor fiduciante arcar com o valor do condomínio. Assim, o atraso desse
tipo de verba poderia levar até à rescisão do contrato por descumprimento de
obrigação.
“O que não tem cabimento é simplesmente pretender-se colocar, na prática,
sobre ombros dos demais condôminos o ônus de arcarem com dívida que é de
obrigação propter rem sobre o imediato interesse de qualquer proprietário de
unidade em condomínio”, apontou Araújo.
Só os direitos de aquisição
Ficou vencido o ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhado dos ministros
Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
Para eles, a penhora do imóvel não é possível, uma vez que o bem não integra
o patrimônio do real devedor — aquele que comprou o imóvel, ainda que
mediante contrato com alienação fiduciária.
Assim, caberia, no máximo, a penhora do direito real de aquisição do bem
— ou seja, o direito de assumir a propriedade do imóvel, uma vez que a dívida
seja quitada com o banco credor fiduciário.
Na análise do ministro Antonio Carlos, permitir que uma unidade seja
penhorada pelo condomínio por causa das dívidas condominiais subverteria a
arquitetura da alienação fiduciária, que visa retirar a propriedade do bem das
mãos do devedor.
“O credor fiduciário passaria a responder com o seu patrimônio por uma dívida
do devedor fiduciante, implicando em verdadeira expropriação de sua
propriedade sem que houvesse causa legítima que a justificasse.”
Já o direito real de aquisição pode ser penhorado porque é economicamente
apreciável e compõe o patrimônio do devedor fiduciante, segundo o
magistrado. Assim, pode ser usado para quitar obrigações atrasadas.
REsp 1.929.926
REsp 2.082.647
REsp 2.100.103